Nel mio articolo della scorsa settimana vi ho raccontato per sommi capi cosa bisogna sapere prima di mettere la propria casa in vendita. Così come ci si prepara per un viaggio, con la stessa cura e meticolosità, bisogna prepararsi anche per questa esperienza; la vendita di un immobile non va presa con leggerezza ma bisogna avere massima attenzione su tutto quello che si dice e che si fa.
Leggendo l’articolo di domenica 2 ottobre, mi ha scritto un cliente chiedendomi chiarimenti su questa mia affermazione: “le planimetrie di cui siamo in possesso, potrebbero non essere conformi allo stato di fatto, o esserlo, ma non a quanto autorizzato a suo tempo, traendoci in inganno e mettendoci nella condizione di tentare una vendita non regolare; il Catasto non è probatorio!”

Molto spesso non si è in possesso delle planimetrie catastali, nei vecchi atti infatti non tutti i Notai le allegavano. In tal caso è possibile reperirle on-line tramite l’Agente Immobiliare sottoscrivendo apposita delega o recandosi fisicamente presso gli uffici del Catasto. Una volta in possesso delle planimetrie catastali, bisogna verificare la loro conformità rispetto allo stato di fatto degli immobili oggetto della futura compravendita, comprese le relative pertinenze. La mancata conformità può far scaturire la nullità del nostro atto Notarile! 

Esistono delle soluzioni per rimediare, come potete immaginare, ma vi assicuro che conviene molto di più verificare preventivamente come stanno le cose e non intendo solo i termini economici… un eventuale contenzioso con la vostra controparte potrebbe non essere semplice da gestire e comportare costi ben superiori a quanto avremmo potuto spendere se avessimo prestato attenzione prima di sottoscrivere il contratto.

Quando c’è la buona fede ed il buon senso delle parti è tutto molto più facile, ma può capitare di non trovare questa combinazione sulla nostra strada e che le cose si complichino più della soluzione; vale quindi il detto che prevenire è molto meglio che curare. Ma se una planimetria non conforme rispetto allo stato di fatto dell’immobile può essere riscontrata, come facciamo a capire se quando è conforme lo è anche l’immobile? Come vi ho scritto, il catasto non è probatorio, ma ha una funzione prettamente fiscale e non ha nessuna funzione urbanistica e di abilitazione in senso edilizio. Se si è in possesso di una scheda catastale che corrisponde allo stato attuale dei luoghi, non vuol dire che gli stessi siano regolari dal punto di vista edilizio/urbanistico.
Gli uffici tecnici amministrativi e quelli del catasto non interagiscono contestualmente, ma è il tecnico che ha ottenuto la concessione edilizia che deve verificare la coincidenza di quanto autorizzato con la fine lavori e regolarlo con una variante urbanistica, in caso di difformità prima del definitivo accatastamento. Quando c’è un tecnico di mezzo ovviamente, ma il malcostume popolare ha portato le persone ad eseguire lavori in economia per molti anni, senza mai preoccuparsi di andare poi a regolarizzare lo stato di fatto; ecco quindi che la compravendita diventa un’occasione importante per sanare queste situazioni, al di là del fatto che si renda obbligatorio.

Per verificare la conformità edilizia/urbanistica, bisogna quindi procedere con una verifica del fascicolo del fabbricato presso gli uffici comunali, operazione che va prenotata e che comporta in molti comuni italiani tempi di attesa lunghissimi; a Novara questi vanno dai 20 ai 40 giorni in base al periodo e all’intensità delle richieste.
Verificando quindi la conformità dello stato dei luoghi rispetto ai progetti originali, alle eventuali varianti presentate, sanatorie e condoni, è davvero possibile constatare la conformità del nostro immobile. Ho cercato di sintetizzare al massimo, spero di esservi stato utile a comprendere questo importante passaggio, fondamentale per giungere ad una compravendita sicura.
Queste verifiche sono normale routine per noi di Artekasa ma ciò non vuol dire che siano semplici da svolgere, infatti per farle al meglio collaboriamo quotidianamente con tecnici specializzati, incaricati dalle parti coinvolte nella transazione immobiliare.
Ma il “DOSSIER CASA” si compone di altri elementi molto importanti per giungere ad una compravendita sicura, che vi spiegherò bene nei prossimi articoli del mio blog.