Seleziona una pagina
Se hai pensato di comprare casa, di certo ti sarai accorto che la questione non è così semplice. Uno degli aspetti più delicati che ti trovi a dover affrontare è il rispetto delle normative.

Esistono leggi complesse, difficili da comprendere, già solo per come vengono scritte nei loro testi.

Per questo nel mio blog cerco sempre di raccontarti il mercato immobiliare in modo pratico e informale.

Credo infatti che l’acquisto di una casa debba essere fatto nel modo più consapevole possibile,

e con la mia attività di Consulente Immobiliare miro proprio a questo.

Per cui anche oggi proverò a raccontarti in modo semplice e chiaro una delle più recenti modifiche apportate ad una di queste norme, che devi assolutamente conoscere.

Si tratta del ‘Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza’, anche noto come D.lgs. 14/2019 che contiene modifiche al D.lgs. n. 122/2005 in materia di tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire.

L’argomento che viene trattato da queste recenti modifiche incide sugli articoli 3, 4, 5 e 6 che così adeguati entreranno in vigore il 16 marzo 2019.

Prima di perderci in cifre e codici strani, vado dritto al sodo e ti racconto brevemente delle modifiche più importanti che apporta allo stato attuale della legge. Mi avvalgo del supporto di un’analisi condotta da professionisti FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari).

 

NOTAIO OBBLIGATORIO PER I CONTRATTI PRELIMINARI

La modifica più importante riguarda il contenuto e la forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire.

L’art. 388 del D.Lgs 14/2019 ha infatti introdotto

l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata

I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, necessariamente, essere stipulati davanti ad un NOTAIO.

Lo stesso articolo prevede che andranno indicati gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

 

POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE

L’art. 386 prevede invece

la nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale

 

Questo per darti un’infarinatura delle modifiche apportate.

Ammetto che probabilmente agli occhi di un non addetto ai lavori già queste poche righe possono creare un po’ di ansia.

Di solito il pensiero di chi compra casa è

‘E se sbaglio? E se perdo soldi perché non seguo le procedure previste dalla legge? Cosa rischio?’

Bè, a voler fare una compravendita tra privati rischi…molto. E i danni provocati possono crearti fastidi per anni e anni.

Ma fortunatamente sei capitato nel posto giusto: come Consulente Immobiliare non solo mi occupo della parte più ‘divertente’ dell’acquisto casa, e cioè la scelta della casa giusta per i miei clienti, ma mi preoccupo anche che tutto il processo dell’acquisto avvenga nel pieno rispetto delle leggi.

Perché vivere l’esperienza di acquistare casa con ansia e stress, se c’è un professionista che può stare al tuo fianco e aiutarti?

Se hai bisogno di un aiuto, richiedi subito la mia CONSULENZA START! ARTEKASA: è una prima consulenza gratuita in cui indagherò le tue necessità e potrò fornirti le prime informazioni relative agli obblighi di legge.

Bene, per oggi basta con le lezioni su leggi e normative… ma se vuoi approfondire, qui sotto ti lascio il testo completo redatto da due professionisti FIMAA, gli avvocati Daniele Mammani e Giuseppe Baravaglio, che hanno scritto un riassunto ben dettagliato delle modifiche al D. Lgs 122/2005.

 

Buona lettura, e a presto!

Andrea Leo

Consulente Immobiliare Artekasa

 

CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA D.LGS. 14/2019 

contenente modifiche al D.lgs. n. 122/2005 in materia di tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire

 

Giovedì 14 febbraio 2019 è stato pubblicato, sulla G.U., il D. Lgs n. 14/2019 rubricato “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” che ha introdotto, tra le altre disposizioni, alcune modifiche al D. Lgs n. 122/2005 (sulla “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”).

Il recente intervento normativo è andato a modificare in misura più o meno incisiva gli articoli 3, 4, 5 e 6 del suddetto decreto legislativo 122/2005 introducendo alcune rilevanti novità, che entreranno in vigore il prossimo 16 marzo 2019.

La principale novità riguarda la modifica, ad opera dell’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019, dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, il quale disciplina il contenuto e la forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire.

L’art. 388 ha infatti introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, necessariamente, essere stipulati davanti ad un notaio.

L’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019 introduce altresì l’obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Una seconda modifica rilevante è apportata dall’art. 386 del D. Lgs. n. 14/2019, che, intervenendo sull’art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, introduce una nuova ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale.

Se infatti il suddetto obbligo da parte del costruttore di contrarre la citata assicurazione e di consegnarla all’acquirente all’atto di stipula della compravendita era già previsto dal vecchio testo dell’art. 4, ora la mancata stipula dell’assicurazione o la mancata consegna della polizza al rogito è causa di nullità della stessa compravendita. È bene precisare che, nel citato caso, si è davanti ad un’ipotesi di nullità relativa, poiché potrà essere fatta valere solo dall’acquirente.

Si segnala inoltre che, al pari del modello di fideiussione previsto dall’art. 388 del D. Lgs. n. 14/2019, l’art. 386 introduce un modello di assicurazione (art. 4 comma 1 bis D. Lgs n. 122/2005), che dovrà anch’esso essere adottato attraverso un successivo decreto del Ministero della Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione in esame. L’atto di compravendita dovrà contenere l’espressa menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al suddetto decreto (art. 4 comma 1 quater D. Lgs n. 122/2005).

Anche prima che siano pronunciati i decreti ministeriali, che meglio definiranno i contenuti standard di fideiussione e assicurazione, le nuove norme avranno immediata applicazione. L’art. 389 del D. Lgs n. 14/2019 dispone infatti che le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del D. Lgs. n. 122/2005, come ora modificati, si applichino anche nelle more dell’adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis e che il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, in attesa dei decreti ministeriali, sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.

Inoltre, il nuovo comma 1 ter dell’art. 4 D. Lgs. n. 122/2005, anch’esso introdotto dal sopra citato art. 386, prevede che in caso di inadempimento del costruttore agli obblighi di contrarre e consegnare all’acquirente l’assicurazione, qualora quest’ultimo abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto preliminare, vi è il diritto del promissario acquirente di escutere la fideiussione.

L’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019, andando a modificare l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce infatti, tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005.

In merito alla fideiussione si segnala inoltre che il nuovo testo dell’art. 3 del D. Lgs. n. 122/2005, così come modificato dall’art. 385 del D. Lgs n. 14/2019, prevede la possibilità che la fideiussione sia rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione, eliminando così il precedente riferimento agli intermediari finanziari.

Infine è opportuno precisare che ai sensi dell’art. 5 comma 1 ter così come modificato dall’art. 387 del D. Lgs n. 14/2019, tutte le modifiche apportare al D. Lgs n. 122/2005 dal D. Lgs. n. 14/2019, ad eccezione della modifica dell’art. 6, si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.

 

Avv. Daniele Mammani, Avv. Giuseppe Baravaglio

 

ANDREA LEO

Se ancora mi conosci, mi presento: mi chiamo Andrea Leo e sono un Consulente Immobiliare.

Con la mia agenzia Artekasa Immobiliare ti aiuto a trovare la casa GIUSTA per te a Novara e dintorni evitando i rischi del mercato immobiliare.

Vuoi leggere tutte le mie esperienze? Clicca il pulsante qui sotto e leggi la pagina dedicata ‘Chi sono’!

CHIUDI
CLOSE